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最近很多地方的首套房的利率都是在下降，甚至有些地方的貸款利率已經(jīng)到了4%以下了，這有哪些城市是這樣的呢？房貸的利率要是有變化的話剩下的貸款會(huì)不會(huì)也會(huì)隨之改變？

多地首套房貸利率降至4%以下

近期，多地降低首套房貸利率至4%以下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。優(yōu)化限購(gòu)、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度也逐漸成為調(diào)控政策優(yōu)化的“標(biāo)準(zhǔn)配置”。

多項(xiàng)政策利好疊加，從1月份各地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，部分城市的二手房市場(chǎng)已顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士呼吁，各地應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策

近期，多地密集出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

——減少購(gòu)房成本。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。截至目前，已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個(gè)二線城市開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三四線城市，個(gè)別銀行首套房貸利率已開(kāi)始按3.7%執(zhí)行。

部分地區(qū)還實(shí)施稅費(fèi)補(bǔ)貼，用于支持特定群體購(gòu)房。烏魯木齊出臺(tái)新政，首次購(gòu)買(mǎi)130平方米以下新房的購(gòu)房者，享受50%契稅補(bǔ)貼；河南滎陽(yáng)市對(duì)符合條件的首次購(gòu)房的青年人才給予最高10萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，6月30日前購(gòu)房可享30%至40%的契稅補(bǔ)貼；安徽六安市規(guī)定，多孩家庭購(gòu)144平方米以下的新房享受50%的契稅補(bǔ)貼。

有的城市買(mǎi)房還送消費(fèi)券，寧波海曙區(qū)2月4日起推出總額2000萬(wàn)元的“購(gòu)房送汽車(chē)、家電消費(fèi)券”活動(dòng)，單套最高可送價(jià)值18萬(wàn)元的消費(fèi)券，購(gòu)房者憑券在該區(qū)指定商家購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、家電，三個(gè)月內(nèi)有效。

——降低購(gòu)房門(mén)檻。多地優(yōu)化限購(gòu)政策，東莞、滎陽(yáng)等地暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策；部分二線城市允許符合一定條件的群體購(gòu)買(mǎi)第三套房，長(zhǎng)沙規(guī)定二孩及以上家庭購(gòu)房，可增加一套購(gòu)房指標(biāo)。

另外，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、紹興等二三線城市對(duì)特定的購(gòu)房對(duì)象提高了公積金貸款額度。如紹興分別對(duì)二孩、三孩家庭公積金貸款額度上浮20%和30%。

——讓買(mǎi)房更方便。為加快購(gòu)房流程，讓消費(fèi)者買(mǎi)得安心，多地實(shí)施“交房即交證”。如河南省規(guī)定，從1月1日起，全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目全面實(shí)施“交房即交證”，以切實(shí)解決群眾關(guān)切的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證“辦證難”。

深圳、武漢等地支持二手房“帶押過(guò)戶(hù)”：在二手房交易中，對(duì)于賣(mài)方未還清貸款、抵押尚未解除，買(mǎi)方也需要使用貸款購(gòu)房的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，從而加快二手房交易流程。

部分城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象

二手房市場(chǎng)常被視為樓市的“晴雨表”。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從2022年三季度以來(lái)，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房市場(chǎng)快。2023年1月，全國(guó)二手房市場(chǎng)也保持著一定的成交熱度。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交較去年春節(jié)月的成交增長(zhǎng)29%，出現(xiàn)回暖跡象。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份青島和東莞二手房成交量均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，成都、蘇州、佛山、杭州、深圳等9個(gè)城市成交量超過(guò)2022年春節(jié)月2月份。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌。50城中約六成城市二手房?jī)r(jià)格1月止跌，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)城市群。

數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期以來(lái)，50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房帶看量和成交量有了明顯提升。50個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量較春節(jié)前的日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶(hù)量較春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

值得關(guān)注的是，部分三四線城市顯現(xiàn)出久違的返鄉(xiāng)置業(yè)需求升溫跡象。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，三四線城市“逆勢(shì)翻紅”，28個(gè)三四線城市住宅成交量同比上漲13%。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽シ治稣f(shuō)，蘇北、西南等地區(qū)的三四線城市迎來(lái)“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開(kāi)發(fā)商以低首付、特價(jià)房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購(gòu)房者，近期出現(xiàn)多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目。

在安徽淮南的一個(gè)新樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員告訴記者：“我們主打剛需產(chǎn)品，首套房首付比例和利率降低，讓更多人有了‘上車(chē)’的可能性。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然部分城市樓市已出現(xiàn)向好苗頭，但對(duì)于更多城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期仍較為低迷，樓市尚待回暖。克而瑞發(fā)布的《2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，1月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售仍低迷，銷(xiāo)售規(guī)模同比下降33%。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，銷(xiāo)量大幅下滑一方面是因?yàn)闃鞘薪禍刳厔?shì)有慣性；另一方面，個(gè)別出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目滯銷(xiāo)也拉低了整體數(shù)據(jù)。

增信心穩(wěn)預(yù)期，提振住房消費(fèi)

1月份，多地在經(jīng)濟(jì)提振方案中提及鼓勵(lì)住房消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士建議各地因城施策，以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，提振房企、購(gòu)房人、新市民和青年人信心，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不少行業(yè)人士建議，在高庫(kù)存、人口凈流出的城市，地方政府可鼓勵(lì)房企提升住房品質(zhì)，讓老百姓住上好房子。一家全國(guó)布局的混合所有制公司江蘇區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，讓市場(chǎng)主體以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好社區(qū)打動(dòng)客戶(hù)，充分釋放改善型客戶(hù)的購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

對(duì)于目前供過(guò)于求、存在明顯去化壓力的三四線城市及一二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)，不少業(yè)內(nèi)人士建議適時(shí)進(jìn)行限購(gòu)政策調(diào)整，如降低非戶(hù)籍家庭社保繳存年限要求等；加快人才落戶(hù)，支持其購(gòu)房消費(fèi)。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購(gòu)房和換房需求，還應(yīng)放松限貸政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市可逐步調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即只要家庭名下無(wú)房，無(wú)論原來(lái)是否有貸款記錄，購(gòu)房時(shí)均按首套房貸款政策執(zhí)行，以擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力。

行業(yè)人士認(rèn)為，有條件的地方可推行預(yù)售制改革，進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，防止出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

有行業(yè)人士指出，隨著市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，北上廣深等熱點(diǎn)城市可能面臨新一輪房?jī)r(jià)上漲壓力，相關(guān)政策調(diào)整要慎重。如果因?yàn)檎{(diào)控政策放松而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，將進(jìn)一步增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，可能引發(fā)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

多地首套房貸利率降至4%以下房貸利率有變化了之前貸款會(huì)變嗎

房貸利率有變化了之前貸款會(huì)變嗎

首先，要看房貸利率是統(tǒng)一下調(diào)，還是局部下調(diào)。如今房貸利率的定價(jià)，是在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成的。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率，每個(gè)月會(huì)公布一次。如果貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)，那么房貸利率基本上也統(tǒng)一下調(diào)。

如果房貸利率統(tǒng)一下調(diào)，那么以前的房貸利率也是有下調(diào)的機(jī)會(huì)的。不過(guò)，即便是能下調(diào)，也不會(huì)馬上就下調(diào)。

因?yàn)閷?duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，房貸利率一般是一年調(diào)整一次，如果上一年的房貸利率下調(diào)的了，需要到下一年才能享受到房貸利率下調(diào)的好處，下調(diào)的幅度按上一年的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的累計(jì)下調(diào)幅度計(jì)算。

比如上一年的貸款報(bào)價(jià)利率如果下調(diào)了三次，從4.9%降到了4.6%，那么原來(lái)的房貸利率下一年就能下調(diào)0.3%。

而如果房貸利率下調(diào)并非是因?yàn)橘J款報(bào)價(jià)利率的下調(diào)引起的，而只是某些地區(qū)或某些銀行自行下調(diào)的，那就跟原有的房貸沒(méi)什么關(guān)系了，房貸利率不會(huì)下調(diào)。

其次，就是看個(gè)人的房貸是什么房貸。即便是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率引起的房貸利率下調(diào)，對(duì)于原有的房貸來(lái)說(shuō)，也不是所有的利率都會(huì)跟著下調(diào)。

能跟隨房貸利率下調(diào)的存量房貸，只能是商業(yè)貸款，公積金貸款是不能有這個(gè)待遇的。因?yàn)楣e金貸款的利率并不是以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加點(diǎn)的方式形成的，所以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的下調(diào)也就跟它沒(méi)什么關(guān)系了。

另外，商業(yè)貸款中，如果貸款利率跟銀行簽的是固定利率，那么在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)之后也是不能享受利率下調(diào)的好處的。

在房貸利率的定價(jià)全面采取貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加點(diǎn)的模式后，有房貸在身的人曾有一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，即選擇以固定的貸款利率還剩下的貸款，還是選擇浮動(dòng)利率。

多地首套房貸利率降至4%以下房貸利率有變化了之前貸款會(huì)變嗎

房貸利率是等額本息好還是等額本金好

1、從總利息來(lái)看，等額本金要比等額本息劃算。等額本金是將本金等額分配在還款期內(nèi)償還，前期償還的月供中利息較高，由于本金逐漸減少，利息也會(huì)逐漸減少，每月還的月供額度也會(huì)逐漸減少，最終總還款利息比等額本息低。

2、從還款壓力來(lái)看，等額本息要比等額本金劃算。因?yàn)榈阮~本息每月償還的月供額度一致，貸款人每月還款壓力均勻，不會(huì)因?yàn)楦哳~月供影響到生活。但這種還款方式前期還的月供利息占比更多，本金較少，所以最終還的總利息要比等額本金多。

多地首套房貸利率降至4%以下房貸利率有變化了之前貸款會(huì)變嗎

房貸利率先還利息嗎

還房貸是本金和利息一起還的。只是按等額本息的方式來(lái)還款的話，一開(kāi)始利息的比重是很大的，所以前期基本上是在還利息；而到了后期，本金的比重就比較大了，主要就是在還本金。不過(guò)無(wú)論本金、利息比重怎么變化，這種還款方式每月償還的都是同等數(shù)額的貸款的。

至于等額本金還款法，每月償還的是同等數(shù)額的本金，利息則計(jì)算的是剩余貸款的部分。所以這種還款方式在還款期間，每月本金是不會(huì)變的，但利息會(huì)越還越少。也正因?yàn)槿绱耍杩钊俗铋_(kāi)始的還款壓力是比較大的，而之后就會(huì)越還越少，壓力也越來(lái)越小。

而大家需要注意，如果采取的是等額本息還款法的話，那到了后期，即便可以提前還款也沒(méi)有很大的必要了。因?yàn)樘崆斑€款雖然可以減少一些利息，但等額本息還款法本身到了后期就差不多已經(jīng)把利息給還完了，因此利息也減不了多少。