時間：2023-03-07 11:48:38 編輯：5號網-xweiyi 0
最近房價有稍稍好轉的跡象了，有多地的二手房業抱團保衛房價，這是怎么一回事？二手房的交易費用大概是在多少錢左右？
“萬物復蘇，二手樓市啟動，請不要再賤賣自己房子，建議在原來的基礎上，向上調整1萬+。”
近日，有網友爆料，杭州市西湖區融創河濱之城小區業主群發以上消息。
3月6日，《每日經濟新聞》記者從該小區附近多家房產中介公司了解到，業主喊話鄰居“不要賤賣房子”的行為的確存在。
中指研究院華東分院常務副總經理高院生認為，現階段，杭州二手房市場的掛牌量大，此類行為不會對市場大環境產生太大波瀾，“小范圍捂住房源不賣，試圖抬高房價的做法沒有可行性。畢竟轉售二手房是個人行為，而市場房源非常充足。”
行情起來了，房東不賣了
融創河濱之城位于杭州市西湖區余杭塘路五常港路口，是城西豪宅板塊的招牌小區。小區臨近杭州地鐵5號線蔣村站，周邊有龍湖西溪天街和銀泰百貨等商業設施，東側不遠是浙江大學紫金港校區。
“河濱之城的業主群時常會討論小區買賣行情，哪家哪戶掛牌了二手房，成交價多少大家都知道。”小區周邊一位中介經理向記者介紹，早兩年，河濱之城的二手房成交價最高曾突破9萬元/平方米，經過去年市場行情調整，售價一路下行，如今實際成交價只有7萬元/平方米左右，“最近看房客增多，一些賣家便開始勸鄰居穩住價格，找合適機會再賣。”
據我愛我家龍湖西溪天街門店中介人員趙先生介紹，河濱之城原本有一套總價570萬元（含車位）的二手房，屬于小區均價較低的房源，去年在系統里掛牌，但最近房東突然撤下房源不賣了，“說白了是因為看到二手房行情起來了，他對房子售價有了新的預期。”
根據公開資料，河濱之城是融創在杭州的標桿項目，為杭州樓市2016年銷售金額較高的樓盤。
德佑地產河濱之城店中介人員付先生告訴記者，該小區在2020年曾成交一套均價近10萬元/平方米的二手房，為最高紀錄。此后，銷售價格逐步下調。
“之前賣過6.5萬元/平方米，但現在這樣價格的房源很少了，”上述房產中介經理稱，河濱之城有一部分炒房客，業主群里會討論房價，掛牌價格低的房源會被建議拉高，“誰家在賣房子，信息都是很公開化的。”
成交量增長近3倍，價格平穩
2月份，利好政策疊加天氣轉暖，多地二手房市場“冰凍”現象緩解，有房東遂而推出“解套”方案。
記者在采訪中了解到，2月16日，長沙雨花區某高檔洋房小區也有業主發出消息：“我們小區掛牌價太低了，便宜沒好貨，越賤賣越賣不掉。我知道大家都是不差錢的老板，我們的成交節點應該是5月份以后，大家不要急，建議不急賣的調價到1.7萬元/平方米左右。”
根據該價格測算，掛牌價將比之前調高2000元/平方米。而且，不少欲出售的房東同意上述業主建議，“大家堅持一條心，頂住這段時間就勝利了。”
無獨有偶，據媒體報道，近日，西安綠城全運村5期芳華苑也傳出業主群的群聊截圖，有業主提議，制定“三年分布漲價行動計劃”：到2026年7月，小區均價要達到4萬元/平方米。為執行漲價計劃，該名業主還提議，建立“村支部委員會”，審核每個業主的成交價格。
在高院生看來，二手房交易是買賣雙方的自由行為，但是綜合二手房市場存量高、掛牌量大的現實，此類“抱團”保價的想法或只是“南柯一夢”，“畢竟每個家庭都有不同的經濟情況，而且不符合市場規律的‘抱團’行為只會讓買房人選擇其他小區的二手房”。
中指研究院提供的數據顯示，2月份，杭州二手房共成交5821套，環比增加180.4%，同比增加271.5%；成交均價為37104元/平方米，環比上漲0.19%，同比下跌7.72%。
前述德佑地產河濱之城店中介人員表示，2月份，門店成交了11套二手房，月度成交量較高。不過，目前二手房市場整體其實還是以調低掛牌價格出售為主。
二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：增值稅(原營業稅)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.05%（2009年暫免）；個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。
二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產產業過熱。結果是增加了國家的稅收收入，也增加了買房人的購房負擔。
既然是翻新，一般能局部改造翻新的盡量局部翻新，如果全部翻新，就比較復雜，需要全部拆除，再重新裝修，價格也相對更貴。
1、二手房局部翻新：
二手房局部翻新價格大概在400-600元/平米左右;
針對局部進行翻新改造，常見的如廚房、衛生間、臥室、墻面等，改造費用根據改造項目的多少而定，通常價位在3-5萬元左右。
2、二手房全部翻新：
普通全屋翻新價格在800-1000元/平米左右;當然，材料檔次越高，風格造型越復雜，價格也會越貴。
中等翻新裝修，價格在1200-1500元/平米左右。
高檔翻新裝修，價格在1600-2000元/平米左右。
1、買賣雙方均為一次性付款購房。
指出售物業的業主以一次性付款方式購得，而二手房買家也是以一次性付款方式購房。由于交易中房產證及房款都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房交易中最簡單的方式。只要雙方交清房款，辦理好房產證過戶手續就可順利完成交易了。
2、業主為一次性付款購房，買家以銀行按揭方式購房。
由于業主采用一次性付款方式購房，業主持有房產證。買家以按揭方式購房，需先與提供按揭的銀行簽貸款協議，經與按揭銀行合作的評估公司評估后，確定買家可以貸款額及年限。買家需將非貸款部分的房款交由中介公司、房地產交易中心或銀行(目前已有少量銀行開展此業務)托管。在房產過戶后，業主可收到此款項。買家持房產證到銀行辦理按揭手續，所貸款項將由銀行一次性付給業主。
3、業主以按揭方式購房，買家以一次性付款方式購房。
當交易物業是由業主以銀行按揭方式購買時，必須先付清業主的購房貸款余額，將房產證由銀行贖出，才可將房產證拿到房地產交易中心辦理過戶手續。與第一種方式相比，多了一道贖出手續。
4、買賣雙方均以銀行按揭方式購房。
此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先業主需到按揭銀行將房產證贖出(在業主資金不足的情況下，可與買家協商，由買家出資代為贖出。如買家也無力一次性支付余款，則可通過融資機構的介入來解決)。其次，買家與為其提供按揭服務的銀行簽定貸款協議，經與按揭銀行合作的評估公司評估后，確定可貸款額及年限。買家需將房款中的非貸款額交由中介公司、房地產交易中心或銀行托管。同時，持房產證到房地產交易中心辦理房產過戶手續。過戶后，業主可先收到非貸房款部分，在買家到銀行辦理完按揭手續后，所貸款項將由銀行一次性付給業主。由于該方式手續繁瑣，一般都需要中介公司介入，協助辦理贖契及房產過戶手續。
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