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時間：2023-01-17 11:11:13 編輯：5號網(wǎng)-qiwen 0
最近近70城的房價已經(jīng)公布釋放了，這里面究竟是有什么樣的信息在里面的？房價的利率是按照什么來計算的？
16日，國家統(tǒng)計局公布的2022年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降。
2022年樓市已收官，業(yè)內(nèi)分析認為，2023年穩(wěn)房價依然是重要工作。
新房價格
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年12月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。
“最明顯的變化是，一線城市新房價格連跌3個月后已有止跌現(xiàn)象。隨著疫情壓力最大時期過去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好，也有助于修復(fù)市場預(yù)期。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。
“這顯示2022年四季度以來供需兩端積極政策產(chǎn)生一定效果，一線城市率先出現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，比如供給端加快“三支箭”等資金投放、推進保交樓；需求端積極降低按揭利率、鼓勵住房購置和改善等等。
但58安居客研究院院長張波也指出，北京、上海的新房價格環(huán)比上漲并不能完全代表市場熱度回調(diào)，更大層面的成交結(jié)構(gòu)的變化，中高端成交占比提升是直接因素。
1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
易居房地產(chǎn)研究院據(jù)此梳理了最新一期可下調(diào)的城市名單，70城中有35個城市符合該政策標準：一二線城市14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢、蘭州；三線城市21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽。
二手房價格
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年12月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同；三城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
整體來看，70城中二手房價環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個，只有寧波、成都、昆明、長沙等地環(huán)比出現(xiàn)小幅上揚。嚴躍進認為，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢的城市總體表現(xiàn)較好，但目前此類城市數(shù)量確實偏少。
張波也指出，從實際成交量來看，這些城市并沒有出現(xiàn)同步增長，也顯示出房價上漲本身的動力依然不足，市場依然處于探底階段。
“2023年是房價指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段，各地要積極落實好購房政策，讓購房者對二手房市場有信心。”嚴躍進舉例稱，多地落實的“帶押過戶”等政策，有助于降低二手房交易成本、促進二手房市場的穩(wěn)定。
下一步走勢
近期，房地產(chǎn)政策已從供給端、需求端全面發(fā)力，尤其是在需求端不斷釋放利好，保護剛需和改善。李宇嘉指出，其目的在于利用積極政策使需求端穩(wěn)定下來，這樣房價才能穩(wěn)定，供給端的問題才能解決。
“總體上，2023年穩(wěn)房價依然是重要工作，其成為穩(wěn)預(yù)期、促進樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。”嚴躍進表示。
“市場底部已逐步清晰，預(yù)計房價的穩(wěn)定和房價上漲城市數(shù)量明顯增長還需等待今年二季度。”張波同樣認為，今年是個改善需求入市的好年份。不久前，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022—2035年)》明確，住房改善將是未來拉動內(nèi)需的重點。
“預(yù)計一二線熱點城市的復(fù)蘇節(jié)奏會相對更快，目前一二線熱點城市的政策工具箱還有較多工具未被使用，尤其是針對改善需求在首付及利率方面有很大的調(diào)整空間。結(jié)合房貸利率的整體優(yōu)化，未來市場整體復(fù)蘇依然非常可期。”張波說。
李宇嘉也認為，積極的政策或能在二季度產(chǎn)生效應(yīng)，即熱點城市交易量開始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市回暖。
第一步，手機上打開app，進入首頁后，點擊公積金貸進入
第二步，在公積金貸款頁面，填入總的貸款金額和按揭年數(shù)等，點擊計算按鈕
第三步，在計算結(jié)果頁面，點擊等額本息或者等額本金即可算出房價利率和月供
房價離不開樓面價，樓面價離不開房價。土地拍賣后要修建成房屋，有9種費用，分別為土地費用、前期工程費等。還有各類稅種以及其他50余種費用，包括征收藍圖審查費、防雷檢驗費等等50多項費用，涉及25個政府部門!這些費用都會計算到最終房價里，再加上開發(fā)商的利潤，這才是最終呈現(xiàn)在購房者面前的房屋售價。
買房砍價一般都砍不了太多，最多砍去幾千塊錢，但具體要看看這個小區(qū)的情況，比如像碧桂園的房子，像恒大的房子，砍價都砍不了太多。
不過開發(fā)商也是有所準備的，一般下設(shè)售樓部都有標準的定價，比如一套住房的售價為455,000塊錢，很有可能開發(fā)商已經(jīng)做好了心理準備，如果你砍價，只會給你把后面的5000塊錢給抹掉。
如果你有關(guān)系，可以通過關(guān)系找到開發(fā)管理層，然后讓其給你多抹掉一些零頭，這樣砍去1萬塊錢或15,000塊錢都有可能。
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